深圳严格审查购房人资格,这次不再隔靴搔痒?

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本文来自微信公众号“地产八卦女”

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昨天,深圳住建局发布关于进一步调控的通知,并提出8条措施,包括严格审查购房人资格,违规将暂停使用网签系统3年。

根据《通知》,房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查:

1.购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料;

2.购房人的社会保险或个税清单材料;

3.购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

对偿债收入比例不符合要求的购房人,房地产开发企业应当合理评估风险,采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、提供虚假证明等违规行为的购房人,住房建设部门依法采取以下措施:

1.停止相关人员使用深圳市“购房意向登记系统”以及合同网签系统3年。

2.停止相关人员在深圳市购买、承租保障性住房和人才住房资格3年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格。

3.停止相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格3年。

4.将相关失信行为推送市公共信用信息平台,进行联合惩戒。

5.对于涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

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说实话,当时看到《通知》要求验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”,心里还是觉得这次加码还是有料的。

因为在此之前,深圳开发商“验资”,一般都会验明购房者的婚姻证明复印件;深户满三年的需要同时提供近三年社保清单和参明或者证明;不动产查询单等,对于银行流水和购房款来源查得很少。

而深圳房价之所以屡破新高,甚至出现了代持购房的现象,就是因为各类其他违规资金(如经营贷、信用贷)参与炒房打新,甚至有些经营贷利率比按揭贷款利率还低,导致上海和深圳楼市彻底金融化,打新潮导致的套利群体里成为市场主流。

而倘能通过流水核查,有效堵住各类违规资金,有助于减少投资投机炒房现象,只让越来越少的人参与套利游戏,也保护了普通置业者使用合规资金购房的权益。

然而,当我定睛一看,发现这次查验的机构是“房企和房产经纪机构会同商业银行”,心里不禁凉了半截。

众所周知,只要是人为操作,没有硬性标准,就必然有腾挪空间。

想想此前上海人才落户,几乎没有作品的杨超越被作为人才授予上海户口,都引起了很大争议,因为上海人才落户标准,几乎全是人为认定的。

而这一次核查流水,显然,没有一个官方机构去核查,让卖房的地产商和提供贷款的银行去操作,这不是搞笑么?

事实上,让银行是裁判员又是运动员,所以这是房价上涨的核心原因。比如经营贷利率比按揭贷利率低,看似银行背负的风险大了,所以银行才绞尽脑汁把经营贷转按揭,但实际上真想规避经营贷、信用贷等违规资金炒房,把贷款全程对公处理即可。

因此,核查流水、资金来源,对于深圳调控而言,方向是正确的,但具体操作手法,真的让人感觉力度太小。再说了,现在深圳买房的,哪一个又不是提前一两年准备银行流水?

反过来换句话说,如果核查流水只针对个人,不针对帮助提供流水转账操作纪录的机构,对于经营贷、信用贷等贷款的源头去向管理不严,不严格要求贷款必须对公处理,那么深圳核查违规资金炒房就永远没法深入操作,深圳调控也就永远是纸上谈兵。

毕竟,在深圳这个示范区,有很多规避资金核查的手法已经烂大街了——据多家媒体报道,很多炒房客买卖二手房,都是先集资一次性付清全款,然后半年后再做抵押经营贷,可以贷7成出来,等于变相的是首付3成,然后拿着钱去还款、打新,代持。

“问渠那得浊如许,为有源头死水来”,调控,不能只针对炒房者个人,对于违规提供资金贷款、对贷款来源去向、审查不严的金融机构、商业实体这样的“源头”,也应该一并照准,这才符合深圳先行区的气质。

03

刚刚我们讨论了深圳最新调控的措施。而从处罚看,违反规定购房,停止保障房、人才房、公积金,对于动辄千万身家的深圳买房人来说,力度是很小的。唯有在后续房屋认筹登记和合同签约方面暂停3年,“威慑力还不错。”

然而,再看看结果,全国城市几乎年年调控,但最近几年,除了廊坊(北三县)有实质性的下跌外,其他城市无一例外全部上涨。

具体参见文章《4年调控,全国78个城市中,只有1个城市跌了!》

而深圳上海杭州南京等城市,出的调控政策呢,又总是隔靴搔痒,颇有点“我就蹭蹭,不进去”的意味。

部分限价等政策,只为了完成看得见的房价数字控制,对于背后暗流涌动的打新潮丝毫不重视,甚至可以说是直接助推了房价,因为套利出现了,傻子都知道买到就赚钱,人人也就都是刚需了。

控制房价真的那么难吗?回顾一年又一年的行情,各类贷款不能对公处理,打新潮不能抑制,光靠打击假离婚、真代持有用吗?

其实办法有很多,比如深圳此前出台过“豪宅税”,它的豪宅标准是144平米以上的房子为豪宅。结果很多郊区老破大卖不出去,市区内名校学区小户型单价涨上天。

而在我看来,“豪宅税”还可能真的是一个平抑房价的有力工具,只不过这个“豪宅税”的标准,要改成单价而非面积。比如规定每平米10万的房产,不管面积大小就是豪宅,就要交豪宅税。买房者为了规避豪宅税,自然也就不愿高价接盘了(我们还可以设计一个豪宅税梯度,单价越贵的房子,豪宅税税率越高,比如10万每平是一个豪宅税税率,11万每平是另一个豪宅税税率...)

再比如,给豪宅降杆杆。例如深圳润四,之所以有那么多人去抢房,因为润四是可以按普通住宅一样最低3成首付的!三成首付也就300多万,300万撬动1200万的房产,打中就博得500万的收益,任何拿得出这个钱的人,又何乐不为?而倘若我们规定,单价超过10万以上的房产,就必须提高首付甚至全款,你看抢房的人还多吗?

再比如,强制限售5年。我在头条看到这样一个案例,说一位女士在2011年买入坂田万科城的房子,2014年她卖掉万科城,买入福田金海湾花园的房子;2017年卖掉金海湾花园,年买入后海蔚蓝海岸三期的房子;2020年下半年,她卖掉蔚蓝海岸三期的房子,以侄子首套房资格通过打新买入大学城远洋天著的新房;买了远洋天著后,李小姐手里余款600万(蔚蓝海岸以13.4万卖掉,远洋天著通过打新8.3万买入),再以本人的名义买入了福永万科金色领域一套二手房……

10年间,她一个人就参与了5次深圳的房屋买卖,成功地从关外住到了关内,成功从福田换到了南山,成功吃到一二手房价格倒挂的红利,从一套房变成两套房,赚取了千万以上的利润……而这5次买房,相当于提供了5次有效买房需求,无形中在助推了深圳房价上涨。

因此,从这方面看,我坚决支持通过限售,限制深圳房子的流动性。假如深圳5年限售,相信很多人不会买来卖去,深圳房价肯定也不会像今天一样高……

再比如,学区全城摇号。今年因为疫情的原因,海外置业与海外求学熄火,所以学区房的需求暴涨。但既然学校是公办的,全城学区摇号未尝不可。至于就近入学的惯例,在交通发达的今天,其实已经完全没有必要。

由此,平抑楼市的火爆炒作热情,办法真不是没有,关键是,是否是真的在用心。

关于地产,希望能与大家有更多交流。

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